Piyasa değerinin yarısına satışa çıkan icralık evler büyük fırsat gibi görünüyor. Ancak “gizli vergiler”, “işgalci sorunu” ve “teminat yakma” riski hesaba katılmadığında evdeki hesap çarşıya uymuyor. İşte dikkat etmeniz gerekenler…
Konut piyasasında “balon var mı yok mu” tartışmaları sürerken, nakit gücü olanlar için icra ihaleleri (UYAP) alternatif bir pazar haline geldi. Sistemin en büyük çekim gücü matematiksel: Bir ev, bilirkişinin belirlediği değerin (Muhammen Bedel) yüzde 50’si üzerinden açık artırmaya çıkıyor.
Ancak finansal okuryazarlık tam da burada devreye girmeli. Ekranda gördüğünüz “başlangıç fiyatı” ile cebinizden çıkacak “son rakam” arasında uçurum olabilir. Uzmanlar, bu süreçte yapılan hataların, evi piyasa fiyatından daha pahalıya mal edebileceği konusunda uyarıyor.
Sadece Tuşa Basmakla Bitmiyor
İcradan ev almanın, emlakçıdan ev almaya benzemeyen, kendine has bir “kurumsal ağırlığı” vardır. En sık yapılan hata, KDV oranının yanlış hesaplanmasıdır.
Evin net metrekaresi, “kentsel dönüşüm” kapsamında olup olmadığı veya ruhsat tarihi; ödeyeceğiniz vergiyi yüzde 1’den yüzde 20’lere kadar değiştirebilir. 3 milyon liralık bir evde %1 yerine %20 KDV ödemek zorunda kalmak, bütçenizde 570 bin TL’lik devasa bir sapma yaratır.
“İçinde Kim Var?” Sorunu
Bir diğer kritik viraj ise evin fiili durumu. İhaleye girmeden önce evi gezme şansınız genellikle sınırlıdır. Satın aldığınız evde eski ev sahibi veya kiracı oturuyor olabilir.
Tapuyu aldıktan sonra bu kişilerin evden çıkarılması (tahliye süreci), bazen aylar süren yeni bir hukuki mücadele ve ek avukatlık masrafı anlamına gelir. Yani evi aldığınız gün taşınamayabilirsiniz; bu da “kira getirisi” veya “oturma planı” yapanlar için ciddi bir nakit akışı bozulması demektir.
Aşağıdaki tablo, 2.000.000 TL bedelli bir konutun satın alma maliyetlerini karşılaştırmaktadır. (Rakamlar tahmidir, oranlar değişkenlik gösterebilir).
| Gider Kalemi | Normal Piyasa (Emlakçı) | İcradan Satış (UYAP) |
| Hizmet Bedeli | %2 + KDV (Emlak Komisyonu) | %0 (Komisyon Yok) |
| Tapu Harcı / Vergisi | %2 (Alıcı Payı) | %1 – %20 KDV (Değişken) |
| Damga Vergisi | Yok | Binde 5,69 |
| Tellaliye (İhale Harcı) | Yok | %1,5 (Zorunlu) |
| Teslim Masrafı | Yok | Değişken (Memur yolluğu vb.) |
| Tahliye (Avukat/Masraf) | Yok | Risk Var (Yüksek Maliyet) |
| Ödeme Süresi | Esnek / Kredi | 7-10 Gün (Nakit) |
Benim görüşüme göre, icradan gayrimenkul almak “kısa vadeli al-sat” yapacak acemi yatırımcıdan ziyade, “orta-uzun vadeli” düşünen ve nakit akışı güçlü olanlar için uygundur. Eğer evi “krediyle” almayı planlıyorsanız dikkat; ihale bedelini genellikle peşin (veya çok kısa sürede) yatırmanız gerekir, kredi süreçleri ihale takvimine yetişmeyebilir. Parayı süresinde yatıramazsanız, yatırdığınız teminatı yakarsınız. Bu yüzden, cebinizdeki para kadar teklif verin, “nasılsa kredi çekerim” diyerek yola çıkmayın.
Burada yer alan bilgiler, genel piyasa işleyişine dair bilgilendirme ve analiz amacı taşımaktadır. Yatırım tavsiyesi veya hukuki danışmanlık değildir. Vergi oranları, harçlar ve yasal prosedürler Resmi Gazete kararlarıyla değişebilir. İhaleye katılmadan önce güncel mevzuatı kontrol etmeniz ve bir hukuk/maliye uzmanına danışmanız önemle tavsiye edilir.
Temel gıda ürünlerindeki fiyat artışına karşı Tarım Kredi Marketleri’nden karşı hamle geldi. Onlarca üründe etiketler aşağı çekildi. Peki bu indirim, pazar filesine ne kadar yansır? İşte kalem kalem maliyet hesabı. TARIM KREDİ MARKETLERİ GÜNCEL ETİKET LİSTESİ Tarım Kredi Kooperatif Marketleri tarafından duyurulan ve şubat ayı itibarıyla raflara yansıyan indirimli ürünlerin detaylı fiyat listesi aşağıdadır. Kampanya […]
Küresel piyasalarda altın ve gümüş fiyatları, hafta sonu yaşanan değer kayıplarının ardından Salı günü sert bir toparlanma sürecine girdi. Ons altın, yüzde 5,9’luk artışla Kasım 2008’den bu yana en güçlü günlük performansını kaydetti. Piyasalarda yaşanan dalgalanma sonrası yatırımcıların güvenli liman arayışı fiyatlamalara yansıdı. Hafta sonu görülen düşüşlerin ardından gelen tepki alımlarıyla birlikte emtia piyasasında yön […]
Türkiye genelinde faaliyet gösteren perakende zinciri Şok Marketler, haftalık kampanya dönemlerine bir yenisini daha ekleyerek yeni “Aktüel Ürünler” kataloğunu müşterilerinin bilgisine sundu. Gıda, temizlik, elektronik ve ev gereçleri kategorilerini kapsayan indirimli ürünler, tüm şubelerde ve dijital satış kanallarında eş zamanlı olarak etiketlere yansıtıldı. Kampanya Kapsamı ve Geçerlilik Süresi Zincir marketin resmi kanalları üzerinden duyurduğu yeni […]
Çalışma hayatına fiilen katılmamış ancak dışarıdan prim ödeyerek emeklilik hakkı kazanmak isteyen vatandaşlar için Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) mevzuatındaki kritik detaylar belirleyici oluyor. Hiç işe girmemiş kişilerin başvurduğu “İsteğe Bağlı Sigorta” sisteminde, SSK (4/a) ve Bağkur (4/b) statüleri arasındaki prim günü farkları, emeklilik tarihini doğrudan değiştiriyor. 5510 Sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde, herhangi bir […]
Sosyal medyada yayılan “0.89 faizli kredi başladı” iddiaları gerçeği yansıtmıyor. Ziraat Bankası güncel oranları %3 bandını zorlarken, Ankara kulislerinde “İlk Evim” kampanyası için konuşulan tek oran %1.20 seviyesi. Piyasada “Düşük Faiz” Beklentisi ve Mevcut Durum Konut piyasasında daralan talep ve artan fiyatlar, vatandaşı “devlet destekli kampanya” arayışına itiyor. Son günlerde sıkça dillendirilen “Ziraat Bankası 0.89 […]
Hükümet, emeklilik sisteminde köklü bir değişikliğe hazırlanıyor. Yeni düzenleme ile emeklilik yaşı dolsa bile çalışmaya devam edenlere, sistemde kaldıkları süre boyunca daha yüksek maaş bağlanması hedefleniyor. Sosyal güvenlik sisteminin sürdürülebilirliğini sağlamak ve nitelikli iş gücünün çalışma hayatında kalmasını teşvik etmek amacıyla yeni bir reform paketi üzerinde çalışılıyor. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı ile Hazine ve […]
