Kentsel dönüşümde yeni dönem: Resmi Gazete’de yürürlüğe girdi

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde köklü değişikliklere gitti. Bugün Resmi Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenleme ile dönüşüm süreçlerini tıkayan “uzlaşma” sorununa neşter vuruldu. Artık dönüşüm kararları için “salt çoğunluk” (yüzde 50+1) yeterli olacak, karara katılmayan hak sahibinin payı ise açık artırmayla satılacak.

Türkiye’nin deprem kuşağında olması nedeniyle hayati önem taşıyan kentsel dönüşüm süreçlerinde yaşanan tıkanıklıkları aşmak amacıyla hazırlanan yeni yönetmelik, karar alma, yıkım ve satış süreçlerini yeniden tanımladı. Yapılan değişiklikle birlikte, riskli yapıların yıkımı ve yeniden inşası sürecinde “hak sahibi çoğunluğu” kavramı değiştirildi ve devletin süreçteki rolü artırıldı.

Tek Bir Malik Süreci Başlatabilecek

Yeni düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri, sürecin başlama aşamasıyla ilgili. Daha önce apartman veya site yönetimlerinin kararına veya belirli bir çoğunluğa bağlı olan “toplantı talep etme” hakkı genişletildi. Artık riskli yapıların bulunduğu parsellerde, maliklerden yalnızca birinin talebi, dönüşüm toplantısının yapılması için yeterli sayılacak.

Bu talep üzerine yapılacak toplantılar, hisse oranına bakılmaksızın bütün maliklere bildirilecek. Böylece sürecin başında yaşanan iletişim kopuklukları ve “haberim yoktu” itirazlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

‘Salt Çoğunluk’ İle Tüm Kapılar Açılıyor

Yönetmelik değişikliği ile birlikte, dönüşüm sürecindeki en kritik eşik olan “karar alma” mekanizması hızlandırıldı. Riskli alanlar ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde;

Yeniden bina yapımı,

Parsel birleştirme veya ayırma,

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmeleri,

Satış işlemleri

gibi hayati kararlar için artık paydaşların salt çoğunluğunun onayı yeterli olacak. Eski sistemde aranan 3/2 (üçte iki) çoğunluk şartının esnetilmesiyle, azınlık hisseye sahip maliklerin süreci kilitlemesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

İtiraz Edenin Payı Açık Artırmayla Satılacak

Düzenlemenin en çok tartışılan ve mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren maddesi ise “uzlaşmayan” maliklerle ilgili. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan azınlık durumundaki maliklere, alınan karar noter yoluyla tebliğ edilecek.

Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde kararı kabul etmeyen maliklerin arsa payları için süreç şu şekilde işleyecek:

İlgili idare (Belediye veya Bakanlık), arsa payı değerini tespit edecek.

Bu paylar, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacak.

Paydaşların alım yapmaması durumunda ise satış işlemi dışarıya açılmayacak; bu paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından hazine adına satın alınacak.

Yıkım Sonrası “Arsa” Statüsünde Devlet Önceliği

Riskli binanın yıkılmasının ardından taşınmazın “arsa” vasfı kazanması durumunda da yeni kurallar geçerli olacak. Eğer malikler arasında anlaşma sağlanamaz ve satış kararı alınırsa, satış önceliği kamuya verildi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ’nin uygun görmesi halinde, payı devralınan maliklerle yeni yapılacak projeden konut veya iş yeri verilmesi üzerine sözleşme yapılabilecek.

Zemin Uygun Değilse ‘İmar Hakkı Transferi’ Geliyor

Yönetmelik, teknik nedenlerle yerinde dönüşümün mümkün olmadığı durumlar için de çözüm getirdi. Riskli yapı olarak tespit edilen parselin zemininin yapılaşmaya uygun olmaması veya imar hakkının durdurulması gibi hallerde, mevcut imar hakları başka bir parsele aktarılabilecek.

Bu durumda dönüşümden doğan haklar, hak sahiplerinin mülkiyetine geçirilen yeni parsel üzerinde kullanılmaya devam edecek. Ayrıca birden fazla parselin birleştirilmesi gereken durumlarda da her parselin kendi içindeki salt çoğunluk kararı yeterli sayılacak.

Harç Muafiyetleri Korunacak

Yeni yönetmelik, mali konularda da hak sahiplerini koruyan maddeler içeriyor. Dönüşüm sürecinde parsel değişikliği yapılması veya satışın yenilenmesi durumunda, vatandaşların sahip olduğu tapu harcı ve diğer ücret muafiyetleri belirli oranlarda korunmaya devam edecek. Müteahhitler için ise yapı ruhsatı kapsamında verilen teminatların, talepleri doğrultusunda yüzde 6 oranına göre revize edilebilmesinin önü açıldı.

Kaynak: Haber Merkezi