Piyasa değerinin yarısına satışa çıkan icralık evler büyük fırsat gibi görünüyor. Ancak “gizli vergiler”, “işgalci sorunu” ve “teminat yakma” riski hesaba katılmadığında evdeki hesap çarşıya uymuyor. İşte dikkat etmeniz gerekenler…
Konut piyasasında “balon var mı yok mu” tartışmaları sürerken, nakit gücü olanlar için icra ihaleleri (UYAP) alternatif bir pazar haline geldi. Sistemin en büyük çekim gücü matematiksel: Bir ev, bilirkişinin belirlediği değerin (Muhammen Bedel) yüzde 50’si üzerinden açık artırmaya çıkıyor.
Ancak finansal okuryazarlık tam da burada devreye girmeli. Ekranda gördüğünüz “başlangıç fiyatı” ile cebinizden çıkacak “son rakam” arasında uçurum olabilir. Uzmanlar, bu süreçte yapılan hataların, evi piyasa fiyatından daha pahalıya mal edebileceği konusunda uyarıyor.
Sadece Tuşa Basmakla Bitmiyor
İcradan ev almanın, emlakçıdan ev almaya benzemeyen, kendine has bir “kurumsal ağırlığı” vardır. En sık yapılan hata, KDV oranının yanlış hesaplanmasıdır.
Evin net metrekaresi, “kentsel dönüşüm” kapsamında olup olmadığı veya ruhsat tarihi; ödeyeceğiniz vergiyi yüzde 1’den yüzde 20’lere kadar değiştirebilir. 3 milyon liralık bir evde %1 yerine %20 KDV ödemek zorunda kalmak, bütçenizde 570 bin TL’lik devasa bir sapma yaratır.
“İçinde Kim Var?” Sorunu
Bir diğer kritik viraj ise evin fiili durumu. İhaleye girmeden önce evi gezme şansınız genellikle sınırlıdır. Satın aldığınız evde eski ev sahibi veya kiracı oturuyor olabilir.
Tapuyu aldıktan sonra bu kişilerin evden çıkarılması (tahliye süreci), bazen aylar süren yeni bir hukuki mücadele ve ek avukatlık masrafı anlamına gelir. Yani evi aldığınız gün taşınamayabilirsiniz; bu da “kira getirisi” veya “oturma planı” yapanlar için ciddi bir nakit akışı bozulması demektir.
Aşağıdaki tablo, 2.000.000 TL bedelli bir konutun satın alma maliyetlerini karşılaştırmaktadır. (Rakamlar tahmidir, oranlar değişkenlik gösterebilir).
| Gider Kalemi | Normal Piyasa (Emlakçı) | İcradan Satış (UYAP) |
| Hizmet Bedeli | %2 + KDV (Emlak Komisyonu) | %0 (Komisyon Yok) |
| Tapu Harcı / Vergisi | %2 (Alıcı Payı) | %1 – %20 KDV (Değişken) |
| Damga Vergisi | Yok | Binde 5,69 |
| Tellaliye (İhale Harcı) | Yok | %1,5 (Zorunlu) |
| Teslim Masrafı | Yok | Değişken (Memur yolluğu vb.) |
| Tahliye (Avukat/Masraf) | Yok | Risk Var (Yüksek Maliyet) |
| Ödeme Süresi | Esnek / Kredi | 7-10 Gün (Nakit) |
Benim görüşüme göre, icradan gayrimenkul almak “kısa vadeli al-sat” yapacak acemi yatırımcıdan ziyade, “orta-uzun vadeli” düşünen ve nakit akışı güçlü olanlar için uygundur. Eğer evi “krediyle” almayı planlıyorsanız dikkat; ihale bedelini genellikle peşin (veya çok kısa sürede) yatırmanız gerekir, kredi süreçleri ihale takvimine yetişmeyebilir. Parayı süresinde yatıramazsanız, yatırdığınız teminatı yakarsınız. Bu yüzden, cebinizdeki para kadar teklif verin, “nasılsa kredi çekerim” diyerek yola çıkmayın.
Burada yer alan bilgiler, genel piyasa işleyişine dair bilgilendirme ve analiz amacı taşımaktadır. Yatırım tavsiyesi veya hukuki danışmanlık değildir. Vergi oranları, harçlar ve yasal prosedürler Resmi Gazete kararlarıyla değişebilir. İhaleye katılmadan önce güncel mevzuatı kontrol etmeniz ve bir hukuk/maliye uzmanına danışmanız önemle tavsiye edilir.
Merkez Bankası’nın sıkı para politikası adımları ve piyasadaki likidite dengeleri, bankaların mevduat faiz oranlarını yeniden güncellemesine neden oldu. Bankacılık sektöründe 32 günlük vadeli mevduat faiz oranları %44 seviyelerine kadar yükseldi. Tasarruflarını vadeli hesapta değerlendirmek isteyen vatandaşlar için “Hoş Geldin” faizleri ve dijital bankacılık kampanyaları, aylık kazanç tablosunu değiştirdi. ZİRVEDE DİJİTAL BANKALAR VAR Bankaların şubesiz bankacılık […]
Döviz kurlarındaki yukarı yönlü hareket ve ithal hurda fiyatlarındaki artış, inşaatın temel maliyet kalemini vurdu. Demir-çelik üreticileri 12 Şubat sabahı listeleri güncelledi. Gelen son zamla birlikte İstanbul, Ankara ve İzmir’de inşaat demirinin ton fiyatı yeni bir eşiği aştı. İnşaat sektörünün gözü kulağı emtia piyasalarındaydı. Beklenen oldu ve enerji maliyetleri ile kur baskısı, demir fiyatlarına ton […]
Geçtiğimiz yıl %130 kazandıran gümüşte tansiyon düşmüyor. JP Morgan, sanayi talebi ve siyasi belirsizliklerle 2026 ortalamasının 81 dolara ulaşabileceğini öngördü. Ancak Fed ve Trump faktörü “oynaklık” riskini masada tutuyor. Piyasalarda “fakirin altını” olarak bilinen ancak 2025 performansıyla altını dahi kıskandıran gümüş için Wall Street devi JP Morgan’dan ses getirecek bir rapor geldi. Banka, gümüşün 2026 […]
Perakende zinciri A101, mağazalarındaki yoğunluğa alternatif olarak geliştirdiği “İnternete Özel Aldın Aldın” kataloğunu yayınladı. 12 Şubat itibarıyla a101.com.tr üzerinden satışa sunulan ürünler arasında tam otomatik kahve makineleri, nostaljik pikaplar ve dünyaca ünlü giyim markaları dikkat çekiyor. Türkiye’nin 81 ilinde faaliyet gösteren A101, e-ticaret kanalını güçlendirmeye devam ediyor. Fiziksel mağazalarda bulunmayan teknolojik ve lüks tüketim ürünlerini […]
Devlet destekli e-ticaret platformu PttAVM.com, enflasyonla mücadele kapsamında Tarım Kredi Kooperatif Market ürünleri için özel bir satış kategorisi açtı. Fiziksel mağazalarda yaşanan yoğunluğa alternatif olarak geliştirilen sistemle; ayçiçek yağı, şeker, un ve bakliyat gibi temel gıda ürünleri, PTT Kargo güvencesiyle doğrudan vatandaşın kapısına teslim ediliyor. Gıda enflasyonuyla mücadele ve piyasa regülasyonu amacıyla faaliyet gösteren Tarım […]
SGK çalışma hayatında belirli bir yaşa gelmesine rağmen 7000 veya 9000 prim gününü tamamlayamayan sigortalılar için “Yaştan Emeklilik” formülünü işletiyor. Mevzuata göre, işe giriş tarihine bağlı olarak 3600 (10 yıl) veya 4500 (12.5 yıl) prim günüyle emekli olmak mümkün. Türkiye’de emeklilik sistemi, genellikle uzun vadeli sigortalılık ve yüksek prim gün sayısı üzerine kuruludur. SGK, sağlık […]
